부부 공동명의 종부세 다주택자 기준 적용? 2028년 개편안 완벽 분석

최근 발표된 2026년 세제개편안을 보며 많은 분이 혼란을 겪고 계실 겁니다. 특히 부부 공동명의 종부세 이슈는 실거주 1주택자들에게는 날벼락 같은 소식일 텐데요. 제가 현장에서 만난 상담 사례들을 보면, 절세를 위해 선택했던 공동명의가 오히려 독이 되는 것 아니냐는 우려가 큽니다. 정부는 2028년부터 1세대 1주택자를 제외한 소유자에게 공정시장가액비율을 80%까지 끌어올리겠다고 공언했습니다. 여기서 핵심은 종부세법상 부부 공동명의는 1세대 1주택자가 아닌 2명의 주택 소유자로 간주된다는 점입니다.

정부의 이번 방침은 원칙론에 입각해 있습니다. 종합부동산세는 본래 인별 과세를 원칙으로 하기에, 지분을 나누어 가진 부부는 각자가 주택을 소유한 것으로 봅니다. 부부 공동명의 종부세 산정 시 2027년에는 70%, 2028년에는 80%의 공정시장가액비율이 적용되는 배경입니다. 반면 단독명의인 1세대 1주택자는 70% 수준에서 유지되거나 특례를 적용받게 됩니다. 이러한 차이는 결국 과세표준을 높여 세 부담 증가로 이어질 수밖에 없습니다.

실제로 2028년부터 적용될 이 비율은 과세 표준의 기초가 되기 때문에, 공시가격이 높은 서울 주요 지역 아파트 소유자들에게는 직접적인 타격이 예상됩니다. 다만, 무조건 불리한 것만은 아닙니다. 공동명의는 각각 9억 원씩, 총 18억 원의 기본공제를 받을 수 있다는 강력한 무기가 있기 때문입니다. 단독명의의 12억 원(혹은 특례 시 14억 원) 공제보다 문턱이 높다는 점을 기억해야 합니다.

흥미로운 점은 2028년 개편안에 따라 다주택자 기준에 준하는 비율을 적용받더라도, 초고가 주택 소유자들에게는 여전히 공동명의가 매력적이라는 분석이 나온다는 것입니다. 과세표준이 분산되면서 적용되는 세율 자체가 낮아지기 때문이죠. 반면 애매한 가격대의 아파트를 보유한 분들은 1주택자 특례 신청을 통해 단독명의처럼 세금을 계산하는 방식이 훨씬 유리할 수 있습니다.

전문가로서 제가 특히 강조하고 싶은 부분은 바로 이 '공제 한도'입니다. 기존에는 단독명의가 고령자 및 장기보유 공제를 최대 80%까지 받아 세금을 획기적으로 줄일 수 있었지만, 이제는 600만 원이라는 천장이 생겼습니다. 이렇게 되면 세액공제 혜택이 큰 폭으로 줄어들어, 차라리 인별로 과표를 찢어서 낮은 세율을 적용받는 공동명의의 효율성이 상대적으로 올라가게 됩니다. 세제개편안의 세부 내용을 꼼꼼히 뜯어봐야 하는 이유가 여기에 있습니다.

부부 공동명의 1주택자라도 상황에 따라 '1주택자 특례'를 신청할 수 있습니다. 이를 신청하면 두 명의 소유자가 아닌 한 명의 소유자로 간주되어 70%의 공정시장가액비율과 세액공제를 적용받게 됩니다. 신청 절차는 다음과 같습니다.

• 1단계: 매년 9월 중 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 '부부 공동명의 1주택자 특례'를 신청합니다.
• 2단계: 주된 납세의무자(지분이 큰 사람, 지분이 같다면 선택 가능)를 지정합니다.
• 3단계: 당해 연도의 공시가격과 본인의 보유 기간을 대입해 단독명의 계산법이 유리한지 확인합니다.
• 4단계: 특례 신청 시 14억 원의 기본공제가 적용됨을 인지하고 최종 세액을 확정합니다.

중요한 점은 한 번 신청하면 다음 해에도 자동으로 적용되지만, 집값이 변동하거나 공제율이 바뀌면 다시 계산해보고 철회 여부를 결정해야 한다는 것입니다. 정부는 또한 실거주하지 못하는 부득이한 사유(질병, 취학 등)에 대해 예외 인정 기간을 현행 3년에서 더 연장하는 방안도 검토 중이라고 하니 관련 소식에 귀를 기울여야 합니다.