보유세 개편안 서울 1주택자 15% 절감 혜택과 2026 세제개편 분석

최근 발표된 2026년 세제개편안에 따르면, 서울 아파트 소유자들 사이에서 희비가 엇갈리고 있습니다. 특히 1가구 1주택 실거주자를 중심으로 세 부담이 완화되는 구간이 명확해졌는데요. 한국도시연구소의 분석에 따르면 서울 아파트 단지의 약 15%가 보유세 절감 혜택을 볼 것으로 전망됩니다.

이번 개편의 핵심은 1주택자 종합부동산세 과세 대상 기준을 기존 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원 수준)으로 상향 조정한 점입니다. 이로 인해 공시가격이 14억 원에서 15억 원 사이에 형성된 아파트 단지들은 직접적인 수혜를 입게 됩니다.

예를 들어 서울 송파구 파크리오 84㎡(공시가 약 19.6억) 거주자의 경우, 올해 대비 약 32만 원의 보유세 감소 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 실거주자의 주거 안정을 꾀하려는 정부의 정책적 의도가 반영된 결과로 풀이됩니다.

모든 단지가 혜택을 보는 것은 아닙니다. 공시가격 20억 원을 기점으로 세 부담의 방향이 급격히 갈리는데요. 아래 카드형 비교를 통해 우리 집이 속한 구간의 변화를 확인해보시기 바랍니다.

단순히 보유세만 변하는 것이 아닙니다. 정부는 2028년부터 주택 장기보유특별공제(장특공제)의 거주 요건을 단계적으로 강화할 계획입니다. 2029년 이후에는 실거주하지 않는 주택에 대한 혜택이 대폭 축소될 예정이므로 전략적인 접근이 필요합니다.

반면 강남권의 초고가 주택 소유자들에게 이번 개편안은 사실상의 증세안으로 다가옵니다. 과세표준 25억~50억 구간의 종부세율이 기존 2.0%에서 3.0%로 인상되면서, 래미안원베일리 같은 단지는 보유세가 연간 1,000만 원 이상 늘어날 수 있습니다.

"초고가 주택을 투기 목적으로 보유한 소유자에게는 징벌적 과세 성격이 강해졌으나, 1주택 실거주자에게는 오히려 세 부담을 낮추어 주거 안정성을 높이려는 양면적 정책입니다."